營建業損益認列與發票開立問題
前言
近年來營建業蓬勃發展，推案量及成交價格扶搖直上，連帶也引起國稅局對營建業者的注意，期望亦能搭上景氣列車，充實國庫。因此近期對於營建業的查核也加強了力度與密度，因此相關損益認列規定及發票開立問題，有必要作深入的暸解，以免不諸規定而受罰。
壹、營造業
一、一般收入認列規定
商業會計法第59條 營業收入應於交易完成時認列。但長期工程合約之工程損益可合理估計者，應於完工期前按完工比例法攤計列帳；分期付款銷貨收入得視其性質按毛利百分比攤算入帳；勞務收入依其性質分段提供者得分段認列。
前項所稱交易完成時，在採用現金收付制之商業，指現金收付之時而言；採用權責發生制之商業，指交付貨品或提供勞務完畢之時而言。
二、營造業之收入認列規定
（一）銷售額之認定：承包工程之銷售額，按實際承包工程（包工包料或包工不包料）所收取之全部工程總價款為銷售額。
（二）凡工期在一年以上之長期工程，其工程損益應採完工比例法。但若工程損益確無法估計時，則得採全部完工法，於完工年度合併計算損益（查核準則24第1項）。
（三）營造公司工程完工之認定，係以實際完工日期為準，其認定順序如下：
（查核準則第24第二項）
1. 交由委建人受領日期。
2. 建築物之核發使用執照日期。
3. 非建築物之委建人驗收日期。
（四）完工比例計算方式（查核準則第二十四條第五項）
1. 工程成本比例法，即按投入成本占估計總成本之比例計算。
2. 工時進度比例法，即按投入工時或人工成本占估計總工時或總人工成本之比例計算。
3. 產出單位比例法，即按工程之產出單位佔合約總單位之比例計算。
在同一年度承包二個以上工程者，其工程成本應分別計算，如混淆不清，無法查帳核定其所得額時，得依所得稅法施行細則第八十一條之規定辦理。
（五）營造業收益認列之相關法令函釋
1. 包作業不得以工程款抵付逾期罰款而免開立發票（75.7.26.台財稅字第7555737號函）。
2. 承攬工程因他公司延誤而取得及交下包之和解金屬銷售額（91.7.9.台財稅字第0910454163號函）。
三、營造業開立統一發票規定
根據「營業稅法」、「營業稅法施行明細」及「統一發票使用辦法」等法令，營造業開立統一發票主要規定分述如下：
（一）、開立統一發票之時限
1. 營業人開立銷售憑證時限表：包作業依其工程合約所載每期應收價款時為限
（二）、營造廠商承包公家機關工程因經費用馨要求作廢重開次年度發票如何處理：應依76.3.11.台財稅第7621404號函釋，專案申報主管機徵機關辦理專案退抵。
四、其他特殊問題
（一）、聯合承攬工程進項憑證如何取得：87.02.20.台財稅字第871929475號函
1. 直接取得按聯合承攬比例分別開立之統一發票。
2. 經主管機關核備對後，對共同購進之貨物或勞務取得以主辦營業人為抬頭之進項憑證，再按聯合承攬比例轉開予其他聯合承攬人。
（二）、承攬之工程其工程期間約定為一年以內，採全部完工法認列工程損益，為實際已超過一年於年度結算日仍未完工，應改採完工百分比法認列工程損益。
貳、建築業
一、建築業之收入認列規定
（一）、建設公司之『建屋出售』類似製造業，應於銷貨時承認收入，未售之房地屬存貨。
（二）、營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期或實際交付日期（較早者）為準。（查核準則24條之2）
（三）、營利事業以包工包料方式建屋預售，符合左列條件者，得以完工比例法認列售屋利益：（查核準則24條之1）
1.工程之進度已逾籌劃階段，即工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。
2.預售契約總額已達估計工程總成本。
3.買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。
4.應收契約款之收現性可合理估計。
5.履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。
6.歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。
二、建設業收益認列之相關法令函釋
（一）、不同類固定資產之交換，應按時價入帳；如有交換利益，應列為收益。同類固定資產之交換，如無另收現金者，應按換出資產之帳面價值作為換入資產之成本入帳；如有另收現金者，現金部分應視為出售，按比例承認利益。（查核準則32條l項2款）
（二）、自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。上述所稱房屋款之時價，應參酌下列資料認定之：
1.第二十二條第三項規定之時價參考資料。
2.不動產鑑價公司鑑價資料。
3.銀行貸款評定之房屋款價格。
4.臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。
5.大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
6.出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。
7.法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。
8.依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。
（查核準則32條1項3款）
三、建築業開立統一發票規定
根據「營業稅法」、「營業稅法施行明細」及「統一發票使用辦法」等法令，營造業開立統一發票主要規定分述如下：
（一）、開立統一發票時限
1. 建屋出售屬銷售貨物，於房地交付時開立發票，但交屋前預收之價款，應於收款時開立發票。
2. 以預售方式銷售房地，約定以客戶銀行貸款抵繳尾款時，應於貸款核發日起三日內開立尾款發票；最遲應於所有權移轉後三個月內開立尾款發票。（77.10.22.台財稅770579317號函）
3. 營業人出售土地之銷售額得免開統一發票。（79.4.26.台財稅780399554號函）
（二）、合建分屋房地互易發票，應按換出房屋或土地之時價從高開立統一發票；如未查得時價，則以房屋評定價格與土地公告現值，二者從高認定。
（75.10.01.台財稅7550122號函）
（三）、土地及房屋合併銷售其價款如已劃分原則上不按比例調整。（81.2.25.台財稅810753390號函）
（四）、建設公司銷售房屋代辦貨款期間所收之利息應課稅。（69.2.26.台財稅第31620號用牋）
四、其他特殊問題
（一）、建屋出售以完成移轉登記後因故又登記取回標的物，不屬銷貨退回，應視為另一交易行為。（91.8.19.台財稅09104550l9號函）
（二）、二家以上建設公司共同投資興建房屋，其合作契約經主管機關核備後，應以共同起造人為抬頭，由持有之一方出具證明，連同憑證影本交由他方作為列帳及扣抵之用。至銷售房地之收入應由雙方按出資比例分別開立統一發票。（75.11.25.台財稅7577150號函）
（三）、將購買預售星之權利義務讓與他人時如何開立發票：甲公司銷售預售屋予乙，乙在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與丙，其後續房屋及土地款發票之間立，甲公司應留存乙、丙方之讓受契約以供查核外，應依規定開立統一發票與丙。（81.9.2.台財稅第810824931號函）
五、個人建屋
（一）個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅。（81131.台財稅第811657956號函、81.4.13.台財稅第811663182號函）
（二）個人提供土地予建設公司令建分屋並出售分得之房屋，除符合規定可免辨營業登記者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。（84.3.22.台財稅841601122號函）
（三）個人提供土地自行出資建屋出售或興建公司合建分屋出售，依規定應辦理營業登記者，其屬出售土地部分之所得，不列入該營利事業之盈餘。（91.3.13台財稅0900454904函）
六、目前查核重點
（一）房屋款金額的查核：房屋土地的售價比例，參考房屋評定現值與土地公告現值之比例，調整房屋售價補徵營業稅，營所稅亦隨之調整。
（二）自97年1月1日起，個人以營利為目的，購買或標購法拍屋出售，如符合下列要件之一者，應依法課徵營業稅。1.設有固定營業場所（含網站）2.具備營業牌照（不論是否已依法辦理營業登記）。3.經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。（95.12.29.台財稅09504564000號函）
（三）合資購地合建分售，出資人利益按其他所得申報（95.2.23.台財稅09504507760號令）：數名個人共同出資購地，以其中一人名義登記為土地所有人，再與建設公司合建分售，其土地出售之利益合屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應依法課徵所得稅。
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